セルフリフォーム(DIY)

入居者が決まらないボロアパートをリフォームするコツと、安い費用でリノベーションする方法を解説!

投稿日:2016年10月28日 更新日:

アパート経営に携わっていると必ず直面するのが「空室リフォームに関する悩み」です。
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ある程度きれいな状態を保っていないと、入居者が決まらない。しかし、多額の費用を掛けて大規なリフォームをしたとしても、入居者の使い方次第では1〜2年の短期間で壊されたり・汚されたりする可能性もあります。

「どこまで手をかけるべきか」という線引きが難しいのが、アパートにおける空室リフォームの悩ましい部分になります。

この記事では、中古アパートを購入した筆者が「アパートの空室リフォームを、金額を最低限に抑えつつ、かつきれいに仕上げるまでの全過程」を紹介しています。F

  • 不動産オーナーとしてアパートを所有しているが、管理会社から提示されたリフォーム工事費用が高くて困っている
  • 中古のアパートを購入したが、室内リフォームをどこに頼めばいいかわからない

こういった悩みを持つ不動産オーナー様にとって役に立つ情報になれば幸いです。

 

アパートの購入と悲惨な空室の現状

2017年4月に、ある縁が有り築25年程度の中古の木造アパートを購入しました。

上図は実際に購入したアパートの間取りになります。1Kの間取りの部屋が8世帯あるアパートですが、購入時点で部屋数のうち半数の4室は空室の状態でした。

購入を仲介して貰った不動産会社の担当者曰く、空室はいずれも25年前の新築時から殆ど手が付けられていない、酷い状態の部屋だとか…。まずは、実際に空室となっていた部屋を自分の目で確認することにしました。

 

空屋の悲惨な状態を見て驚く

ぎゃー、なんだこの部屋の状態は!


タバコのヤニ汚れで黄ばみきった室内

 


製造から25年以上経過したオンボロのエアコン

 


経年劣化でバキバキにひび割れている壁紙

 


古めかしい印象が拭えないキッチン

 


ウォシュレット機能も付いていな冷たい便座

 


壊れたコンセント

まるで20数年前の新築当初のまま時が止まってしまっているかのような部屋の惨状…(-_-;) ここまで経年劣化が進んだ上、現代的とはとても言えない室内の設備の状態では人が住みたいと思わないのは当然です。今まで入居者募集をかけても全く人が付かなかったという話も容易にうなずけます。

自分の目で確認してみて、「現時点で空室になっている部屋は何らかのリフォーム工事を行う必要がある」ということがハッキリとわかりました…。

 

不動産会社の割高なリフォーム費用に足踏みする

空室のリフォームを決断したのはいいものの、アパートの購入資金が高く付いていたため、正直あまり懐に余裕はありません…。そのため、この段階では自分の中では以下のような考えを持っていました。

アパートのリフォームと言っても実際に自分が住むわけではないし、一戸建てのリフォームと違ってあまり豪華に直してもすぐ壊されてしまう可能性もある。入居者を確保するためだけの必要最低限の工事だけするようにして、可能な限り安い費用でリフォームを済ませたい…

そう思い立ち、最初にリフォーム工事の見積を依頼したのが、アパートの管理を依頼予定の不動産管理会社でした。以下が実際の見積書になります。

 

不動産会社提示の工事見積書

しかし、予想外に工事費用が高すぎました…。現時点でほぼ同様の状況の空室がアパート全体で4部屋あったため、全部屋のリフォームを行った場合、総額で4,000,000円近くの出費になってしまいます。

そこで以前同じように中古アパートを購入した経験がある友人に相談をしてみたところ、以下のようなアドバイスを受けました。

友人
不動産会社にリフォーム工事を頼んでも、ほとんどの場合は下請けのリフォーム会社に工事が丸投げになるみたいだよ。間に不動産会社が入ると工事を担当するリフォーム会社との意思疎通も難しくなるから、直接リフォーム会社を探して工事を依頼する方が色々と上手くいくと思う。

友人からのアドバイスは、「リフォーム工事は”不動産会社”ではなく本職である”リフォーム会社」に直接頼んだ方がいい」という内容でした。その時の話の内容をまとめると、以下のようになります。

  1. 不動産会社が自社で工事を施工するケースはほとんどない
  2. そのため、提携しているリフォーム会社に工事を丸投げされるケースが多い
  3. 不動産会社が間に入ってリフォーム会社とやりとりすると要望が伝わりづらい
  4. 更に、工事を仲介する分工事費用に不動産会社のマージンが上乗せされる
  5. リフォーム業者を自分で手配し直接交渉を行った方が、要望も伝わりやすく金額も安く済む

確かに、不動産会社から工事見積もりを提示された際も、素人感がただよう担当者から見積書と金額の説明だけを突きつけられ、工事内容についての説明は随分とあっさりとしていた印象でした…。

いずれにせよ、アパート購入で高額な費用が掛かっているため、これ以上の出費はかなり苦しくなってしまいます。「出来るだけ安く、最低限の工事で済ませたい」という要望を叶えてくれるリフォーム業者を自分で探し、工事を手配することに決めました。

 

リフォーム会社に直接工事を依頼

先に結果から報告すると、自分でリフォーム会社に直接工事を依頼したことで、当初、不動産会社から提示された工事見積の約半分の予算で室内を劇的にリフォームすることができました!

リフォーム会社側からは「費用が高額になる設備の交換工事は行わず、既存の設備を活かしたリフォーム」を提案され、工事費用を抑えるための最大限の努力をして貰いました。以下に実際のリフォーム工事前後の比較写真を掲載します。

 

アパートリフォームの劇的ビフォーアフター

室内全体

 

二重サッシ

 

キッチン

 

水栓交換

 

トイレ


 

室内用物干設備


 

テレビドアホン


 

エアコン


 

洗濯水栓

 

おすすめリフォーム業者リスト

リフォーム業者を探す上では一括見積が最適です。以下は、オススメなリフォーム一括見積サイトをまとめたランキングになります。

オススメ1位 タウンライフリフォーム

タウンライフリフォーム「住友林業の新築そっくりさん」「積水ハウスグループの積和建設埼玉」「パナソニックリフォーム」「住友林業のリフォーム」、誰もが一度は見聞きしたことがある大手リフォーム業者から無料で工事見積とリフォームプランを作成してもらうことができます。

加えて、国土交通省発行の建設業許可の取得」等、厳正な審査基準をクリアする必要があるため、地域のリフォーム業者であったとしても、知識・技術・経験が揃った優良なリフォーム業者が数多く登録されています。

またタウンライフリフォームでは見積依頼時に図面や写真の添付もできるため、はじめから自宅の状況や詳細な工事条件を知らせて複数のリフォーム業者に見積やプランの作成を依頼が可能です。

大手リフォーム業者、中小リフォーム業者それぞれの工事費用やプラン作成の特徴や提案力をハッキリと比較することができるため、リフォーム業者を選ぶ上での判断基準や情報収集を行うために最適なサービスと言えるでしょう。

オススメ2位 ベスト@リフォーム

ベスト@リフォームは株式会社ウェイブダッシュ(1990年創業以来ウェブサービスを中心に事業展開を行っている会社)が運営している、無料でリフォーム資料・カタログの請求を申し込むことができるサイトです。

「住友不動産の新築そっくりさん」「ミサワホームイング」「土屋ホームトピア」等と、日本でもトップクラスの実績と地名度がある大手・優良リフォーム業者から資料・カタログを一括で取り寄せることができます。

見積依頼や調査依頼ではなく、あくまで「資料・カタログ請求依頼」なのでリフォーム業社側があまりガツガツした営業を仕掛けて来ないのがこのサービスの特徴と言えるでしょう。

「リフォームを本格的に考えているわけでは無いけど、まずは手軽に情報収集を行いたい。」と考えている方にオススメなサービスです。

オススメ3位 リフォーム・オウチーノ

リフォーム・オウチーノは大手企業の登録はそこまで多くありませんが、地域のリフォーム業者を中心に、建設許可証の取得、賠償責任保険の加入等厳しい審査基準をクリアしたがリフォーム業者が400社以上参加しています。

また「匿名見積」に取り組んでいるため、住所や電話番号等の情報入力せずにリフォーム業者とやりとりすることができます。自分から業者にコンタクトを取らない限り、業者から電話やアポ無し訪問等のアプローチをされることもありません。

加えてインターホン交換や宅配ボックスの設置、室内物干し設備の設置等、小規模な工事でも対応している業者も多いため、匿名でリフォーム業者とやりとりしながら工事費用等の情報を得る使い方もオススメです。

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