リフォームとDIYの基礎知識

住宅改修・補修会社に勤める私が、リフォームとDIYの基礎知識から、生活の知恵・趣味のギターについて書き綴ります

入居者が決まらないボロアパートをリフォームするコツと、安い費用でリノベーションする方法を解説!

time 2016/10/28

 

こんにちは、DIY太郎です。

 

 不動産オーナーとしてアパート経営をしているんだが、建物が古くなり最近入居者が中々入らないんだ。家賃収入が少なくなってしまい大変困っている

 

アパート・マンション等の不動産を所有しているオーナーさんで、こんなお悩みをお持ちの方は多いのでは無いでしょうか。

 

この記事では、リフォーム会社に勤務し、アパートやマンションの改修工事も数多く手掛ける私が、「古い建物・部屋だと入居契約が決まらなくなってしまう具体的な理由と、入居希望者にとって魅力的な部屋にリフォームするためのコツ」について詳しく解説していきますよ!



築年数の経過と共に、「室内の経年劣化と設備の陳腐化」が進んでいく

 

「アパートやマンションを新築、または購入して、賃貸物件として入居者を募集し不動産収入で不労所得を得る」そんな夢のある不動産投資は、今も昔も節税対策や資産運用の形として流行しています。

 

確かに、建物が新しいうちは、入居契約も容易に決まり、家賃収入をローン返済に充てながらも十分な収入も得られて、順風満帆な不動産オーナーライフを送れる方も多いかもしれません。

 

しかし、築年数が10年、20年と老朽化が進んで不動産経営の厳しい現実を突き付けられます。空室になったまま、長期間入居契約が決まらない部屋が1つ、2つと現れて来るのです。

 

管理会社に言われた通り、部屋も直した。家賃も下げた。なのに何故!入居が決まらず空室のままなんだ!

 

アパートやマンションの入居契約が決まらず空室になってしまう一番の原因は「環境の劣悪化と陳腐化、つまり室内の内装や住居設備の古くなり、入居者にとって魅力的な部屋で無くなってしまう事」にあります。

 

建物の築年数の経過と同時進行で、近隣地域には新築のアパートやマンションが次々建築されていきます。

 

それらの建物には、モニター・録画機能付きのテレビドアホン、ウォシュレット付きの温便座、暖房機能も付いた最新エアコン、室内干し設備(ホスクリーン)や浴室乾燥機、etc…、居住環境を快適にする最新の設備が搭載されているのです。

 

「家賃を下げて、もう少し家賃を下げて様子を見てみましょう」と、不動産管理会社に言われるがままになっていませんか?

 

賃貸のアパートやマンションを探している入居希望者が一番に求めるのは、「快適な居住環境」です。内装を綺麗にして、設備を最新のものに更新して、快適な居住環境を満たされなければいくら家賃を下げたところで、入居契約を取れるはずもありません。

 

このお部屋、家賃が安いのは魅力的だけど、最低限の快適さは確保したいわ。やっぱり多少金額を多く払ってでも、家賃の高いお部屋に決めましょう

 

という入居希望者の心理を、

 

このお部屋、建物自体は古いけど、内装はキレイだし、安心・快適に暮らせる設備も付いているわ!新しい物件よりも家賃も安いし、こっちに決めたわ!

 

ここまで変えてあげる必要があるのです。

 

実は、私の祖母も築年数25年のアパートを所有しているのですが、やはり、築年数が20年を越えた頃から空室が出始めるようになり、昨年1年間は3部屋分、通年を通して空室のままになっていました。

 

新築当初から長い間、室内の維持・管理は不動産管理会社に委託していたのですが、「このまま管理を丸投げしていても、空室だらけの状況が改善する保証は無い。自ら部屋の状況を確認し、必要性があれば自らリフォームするべきだ」と判断し、住宅リフォーム会社に勤務する私が先頭に立ち、今年になり、空室内のリフォームに踏み切りました。

 

以下、実際に空室期間が長くなっていたアパートの室内を写真付きで紹介していきます。

 

経年劣化が進んだボロアパートの実例!「入居者が決まらない部屋の特徴」を紹介

 

実際に空室を訪問して驚きました。長らく不動産会社にアパート管理を丸投げしていた祖母のアパートは、「これではまず、入居者が決まらないだろうなあ…」という特徴が揃いも揃った名実共にボロアパートの状態になっていたのです。

 

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今回点検した部屋の間取図です。アパートの間取りは台所(トイレ、浴室含)+洋室の俗にいう1Kのシンプルな作りになっています。以下から、室内を点検していった際の写真を掲載していきます。

 

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部屋全体から、築年数が古くなった建物特有の”暗い雰囲気”が立ち込めています…。更に細部までチェックしていきましょう。

 

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各部屋の壁紙にクラック(ヒビ)が入っています。「この建物大丈夫…?」と思われてしまう壁のクラックは、内覧に来た入居希望者の心象を考えると完全にアウトです。地震によるものですが、壁紙を剥がしてヒビをパテ埋め処理した上で、新しい壁紙を貼り直す必要があります。

 

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台所の床は新築当時のクッションフロア。経年変色や冷蔵庫・洗濯機の跡が残っていて、前入居者の生活感が見えてしまっています。クッションフロアは入居者が入れ替わるたびに張替するのが理想ですね。

 

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25年前は最新の住設だったインターホンもすっかり陳腐化してしまいました。今時は防犯上、モニター付きのテレビドアホンが当たり前です。一人暮らしの女性からはこの部分だけで候補から外されてしまう可能性が高いです。

 

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トイレの便座も他の新築アパートではウォシュレット付きが当たり前になっています。「寒い時期だとお尻が冷たいのが嫌」という理由で、普通便座を敬遠する方も多いです。

 

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90年代前半製造の新築当時のエアコンが付いています。見た目が古臭いです。「故障していないだろうか」と、冷暖房がしっかり機能するのか不安に思われてしまいます。これも入居者が決まらなかった理由の一つでしょう。

 

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キッチンも機能的に不足は無いのですが、デザイン性が悪く、「昔のキッチン」という印象が否めませんね

 

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コンセントプレートの破損。現在は、四方の角が丸くなっているコンセントプレートが主流になっています。古さを感じさせる四角形のプレートはあまり見た目もスマートではありません。

 

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洗濯水栓も現在は自動止水機能が付いているノズルが一般的になっています。画像のように旧式のノズルはの場合、最新型の洗濯機を接続するためにアダプターが必要になる事が多いです。入居者にとっては「手間」になってしまうので、ノズルを交換し、改善をする必要があります。

 

築年数25年超のボロアパートのリノベーション例を写真付きで紹介!

 

その後、私が勤務するリフォーム業者から内装業者を手配し、居室のリフォームを行いました。空室リフォームの一つの事例として、ぜひ参考にして頂ければと思います。

 

①洋室のリフォーム参考例

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BEFORE

 

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AFTER

 

 

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BEFORE

 

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AFTER

 

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BEFORE

 

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AFTER

 

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AFTER

 

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BEFORE

 

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AFTER

 

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BEFORE

 


After

 

【施工内容】

・クロス(壁紙)の張替 壁と天井全面(一部分グレー調のアクセントクロスを施工)
・インターホン→テレビドアホンへ交換
・最新型エアコンへ交換
・内窓(二重サッシ)の取り付け
・ホスクリーン(室内物干し設備)の新設
・コンセントプレートの交換
・カーテンレールの交換

 

②台所・洗面所のリフォーム参考例

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BEFORE

 

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AFTER

 

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BEFORE

 

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AFTER

 

【施工内容】

・クロス(壁紙)の張替 壁・天井全面
・床クッションフロアの張替 全面
・台所扉造作交換
・洗濯水栓の交換

 

 

③トイレのリフォーム参考例

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BEFORE

 

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AFTER

 

【施工内容】

・クロス(壁紙)の張替 壁・天井全面(一部分グレー調のアクセントクロスを施工)
・床クッションフロアの張替 全面
・普通便座からウォシュレット付洗浄便座へ交換

 

自分でアパート・マンションをリフォームを手配する際の3つのコツ!

 

以上、私が今回手掛けたアパートリフォームの実例を紹介しました。

 

「部屋全体が明るくなり、清潔感のある印象になった」のがお分かりいただけたでしょうか。

 

アパート・マンションのリフォームは「室内の居住環境の快適化」を図る事が目的になります。そのためには以下の3つの要素を取り入れる事が重要になります。

 

 

①古いクロス(壁紙)やクッションフロアは全て張替し、清潔感を出す

②洋室やトイレの一面にアクセントクロスを施工し、競合する他アパート・マンションの部屋と見た目の印象で差別化を図る

③モニター付きTVドアホン、ホスクリーン、洗浄便座、二重サッシ等、最新の住宅設備を取り入れる

 

この3つを心掛けて室内の改修を行う事で、「入居者が室内で快適に過ごせる環境」を作り出せます。

 

そのうえで、近隣の競合アパートの相場に合わせて家賃を調整し、はじめて入居契約が決まる可能性を高くする事が出来るのです。

 

不動産管理会社にリフォームを依頼すると、必要以上に費用が掛かる可能性も

 

 でも、こんなにガラッと内装を変えて、随分お金が掛かってるんじゃないの?

 

確かに、この記事で紹介した工事内容を「この内容で室内をリフォームして欲しい!」と不動産管理会社に直接依頼した場合、多額の費用が発生する事が予想されます。

 

その理由は、「リフォーム工事を一つの業者に直接依頼するという事は、競合する業者が存在しない=その会社の言い値でリフォームを行う事になる」からです。

 

リフォーム費用の単価や相場は、業界に携わっている人間でないと分からない部分が殆どです。

 

そういった業界知識が無いアパート・マンションのオーナーさんの

 

 「普段からリフォーム業界とも関係があって工事も手がけている不動産管理会社さんが、このくらい費用が掛かると言うなら、間違い無いんだろう」

 

という心理を逆手にとって、

 

このリフォームはかなり大掛かりな工事になるので、それなりの金額が掛かかりますよ!

 

と、暴利を貪るつもりで金額を吹っ掛けるケースも少なく無いです。

 

不動産管理会社に限らず、リフォームをする上で比較検討せずに一つの会社に依頼するのは、「あなたの言い値で工事をします」と言っているようなもの、絶対に止めておきましょう。

 

リフォームを安く行う方法ためには、一つの業者だけでは無く、複数の業者から相見積を取り、健全な競争をさせた上で比較検討をする事が重要になるのです。

 

アパート・マンションのリフォーム費用を可能な限り安くする方法

 

実は近年、リフォーム業界では、業者間での競争が激しくなり価格破壊が起こっています。

 

その要因は、「複数業者間での一括見積の普及」です。

 

このサービスの普及によって、誰でも簡単に複数業者に一括でリフォームの見積依頼が出せようになり、しかも、依頼段階から複数業者に競争させ安い金額で見積を提示して貰う事が可能になりました。

 

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一括見積依頼か…。このサービスを利用するお客様は「とにかく金額を安くリフォームしたい」という心理の人が殆ど。しかも、競合他社との比較ありきになるから、あらかじめ会社の利幅を大きく削って見積を作らないと勝負にならないんだよなぁ。

 

これは、一括見積依頼を受けたリフォーム業者の心理です。一括見積を利用する事で、あらかじめリフォーム業者の担当者に

 

依頼主様 (あなた)
私は他社と数社同時に比較する前提で見積依頼させて貰っている。金額に関して簡単には妥協しないし、納得しないぞ!

 

という意思表示が出来るのです。

 

当然、見積依頼を受けたリフォーム業者は、他社と比較されている前提で見積を作成するため、あらかじめリフォーム会社側の利益が削られた安い金額で見積を作成せざるを得なくなる、ということですね。このようなメリットがあるため、リフォーム業者を探す際には複数一括見積を利用する事を推奨します。

 

複数一括見積サイトの中で最もオススメできるのは「オウチーノリフォーム」です。

 

 

オウチーノリフォームでは、名前・住所・電話番号といった個人情報を記載せずに、複数一括見積を行う事ができます。

 

部屋の間取り等の情報と、希望するな工事内容(ぜひ、この記事内の工事内容を参考にしてみてください)を記入すれば、複数のリフォーム業者から見積内容の回答が返ってきます。

 

その中で、気に入った業者とコンタクトを取るのもよし、その見積を元に不動産管理会社にリフォームの交渉を持ちかけるのも選択肢の一つです。

 

今回のリフォーム工事の見積書を作成してみる

 

ちなみに、私の勤め先のリフォーム会社からも、オウチーノリフォームから見積依頼が来る事があります笑

 

仮に私が、この記事で紹介したアパートの室内リフォーム工事の内容で、オウチーノリフォーム向けの見積書を作成するとしたら、このような金額で提示します。

 

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本来、壁紙は安価なクロスでも1200円〜が相場なのですが、一括見積の場合、1000円くらいまで単価を下げないと受注が取れない場合が多いです。アクセントクロス、クッションフロアも同様ですね。他の工事も原価に1〜2割のマージンを載せたくらいの、激安単価になっています。

 

私が作成した見積書も、実際に一括見積を取った後の比較材料にしていただいても良いかも知れません。

 

アパートやマンションのリフォームは、自分が居住する場所の改修ではありませんから、いかにコストを抑えてリフォーム出来るかを考えましょう。ぜひ、この記事で掲載した工事内容や情報を参考にしてみて下さい!

 

住所・電話番号の入力不要で匿名一括リフォーム見積!オウチーノリフォーム

 



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